解讀寧七條：房?jī)r(jià)控制首提“不漲價(jià)優(yōu)先”

作者：蔡甸網(wǎng)小編字體：大中小發(fā)布時(shí)間：2014-03-12 20:04:01 來源：蔡甸網(wǎng)

編者按：南京寧七條出臺(tái)，提出房?jī)r(jià)申報(bào)三原則：中小戶型、合理價(jià)位、不漲價(jià)優(yōu)先，漲幅明顯且不接受指導(dǎo)，暫不發(fā)銷許。房?jī)r(jià)按季度分解控制漲幅，精裝修標(biāo)準(zhǔn)要明碼標(biāo)價(jià)。以下為政策原文及365地產(chǎn)家居網(wǎng)第一時(shí)間解讀，

【政策原文及365解讀】

一、完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，針對(duì)供需失衡、中小戶型占比偏低的狀況，進(jìn)一步提高中低價(jià)位、中小戶型住房的比例，把滿足群眾的剛性自住需求放在更加突出位置。今后五年全市商品住宅年均用地在500公頃以上，其中90平方米以下戶型占比達(dá)到50%以上。

365解讀：90/50政策土地限價(jià)競(jìng)拍正式發(fā)文定調(diào)

事實(shí)上，早在2月21日南京市國土局便以新聞通稿“關(guān)于土地出讓模式調(diào)整的說明”的形式正式公布了南京將采取“限地價(jià)、競(jìng)配建”的方式賣地，明確南京市90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%，并寫入土地出讓合同，具體比例由規(guī)劃部門在規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)中明確。而直到3月初，業(yè)內(nèi)人士也在紛紛猜測(cè)，90/50政策并沒有在政府的正式公開文件里列明，很可以今年執(zhí)行明年不一定有。3月11日浮出水面的“寧七條”發(fā)文單位是“南京市人民政府辦公廳”，落款時(shí)間：2月28日。其中第一條便明確：今后五年全市商品住宅年均用地在500公頃以上，其中90平方米以下戶型占比達(dá)到50%以上。一方面，公布總量，平抑土地市場(chǎng)的預(yù)期，另一方面，明確“90/50”政策，政府解決供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的決心凸顯。

二、針對(duì)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，地塊在公布出讓起始價(jià)的同時(shí)，公布競(jìng)爭(zhēng)的最高限價(jià)，最高限價(jià)原則上控制在起始價(jià)的45%。競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)仍有競(jìng)爭(zhēng)的，停止競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)，改為競(jìng)爭(zhēng)配建保障房面積或保障房建設(shè)資金，配建面積最多者或出資最高者為競(jìng)得人，從而進(jìn)一步加大保障性住房的建設(shè)力度，保障住房困難家庭和引進(jìn)人才的基本住房需求。

三、為了防范企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)購房人的合法權(quán)益，申請(qǐng)商品住房預(yù)售的項(xiàng)目要嚴(yán)格按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定執(zhí)行。對(duì)于出現(xiàn)過延遲交房糾紛或者爛尾現(xiàn)象的企業(yè)，從嚴(yán)要求現(xiàn)售，以規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。

365解讀：延遲交房、爛尾房企從嚴(yán)現(xiàn)售

2013年盈嘉地產(chǎn)城北、江寧兩處樓盤嚴(yán)重延遲交付，險(xiǎn)些爛尾，最后在政府、媒體、銀行、法院、開發(fā)商等多方面推進(jìn)下復(fù)工。由于預(yù)售資金監(jiān)管條例存在一些法律空白，讓延遲交付、爛尾這樣的現(xiàn)象不能杜絕。寧七條專門強(qiáng)調(diào)：對(duì)于出現(xiàn)過延遲交房糾紛或者爛尾現(xiàn)象的企業(yè)，從嚴(yán)要求現(xiàn)售，以規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。所以，開發(fā)企業(yè)未來延遲交房并非賠付費(fèi)用了事，“從嚴(yán)現(xiàn)售”才是絕殺。對(duì)開發(fā)企業(yè)來說資金流是生命線，現(xiàn)售意味著更高的資金成本。爛尾現(xiàn)象也能在一定程度上避免發(fā)生。

四、加強(qiáng)申報(bào)價(jià)格指導(dǎo)，按季度分解控制房?jī)r(jià)漲幅。如上一季度房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅過高，則對(duì)當(dāng)季度目標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整和控制。申報(bào)價(jià)格以中小戶型優(yōu)先，合理價(jià)位優(yōu)先，不漲價(jià)優(yōu)先為原則。全市如出現(xiàn)多個(gè)高價(jià)項(xiàng)目或造成指數(shù)較大上漲的樓盤，采取分時(shí)分流，合理引導(dǎo)。對(duì)高價(jià)盤、漲幅明顯偏離市場(chǎng)價(jià)格的項(xiàng)目且不接受物價(jià)、住建部門價(jià)格指導(dǎo)的，暫不核發(fā)銷售許可證。

365解讀：房?jī)r(jià)調(diào)控重招出擊首提“不漲價(jià)優(yōu)先”申報(bào)原則

從控制年度目標(biāo)到控制季度目標(biāo)，政府更注重房地產(chǎn)調(diào)控的過程把控。但值得注意的是，與2013年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)“2013年度全市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅”相比，2014年新政并未明確房?jī)r(jià)調(diào)控具體目標(biāo)。只是給出了三個(gè)原則：中小戶型優(yōu)先，合理價(jià)位優(yōu)先，不漲價(jià)優(yōu)先原則。且會(huì)對(duì)季度目標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，這招太極拳讓人摸不到底線。別急，更狠的在后面，對(duì)不聽話漲得過猛的樓盤，暫不核發(fā)銷許，其實(shí)這條政策去年也出臺(tái)了，開年再度強(qiáng)調(diào)，可見今年房?jī)r(jià)調(diào)控力度“沒有最強(qiáng)只有更強(qiáng)”。

五、規(guī)范開發(fā)企業(yè)成品住宅的申報(bào)指導(dǎo)。對(duì)精裝修價(jià)格實(shí)行價(jià)格評(píng)估制度，在新建精裝修商品住房申報(bào)價(jià)格的同時(shí)，申報(bào)裝修價(jià)格及裝修標(biāo)準(zhǔn)，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行第三方裝修價(jià)格評(píng)估，在銷售時(shí)與房?jī)r(jià)一并在銷售現(xiàn)場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外公示。

365解讀：“精改毛”“毛改精”玩花樣空間變小

“精裝改毛坯”房?jī)r(jià)到底是漲了還是跌了，傻傻分不清楚。開發(fā)商通過變來變?nèi)ィ瑢?shí)際上是想達(dá)到漲價(jià)或者降價(jià)的目的，當(dāng)然現(xiàn)在這世道，更多是想漲價(jià)的目的。比如江北一盤，首期精裝修才賣7000多一平米，現(xiàn)在毛坯都報(bào)價(jià)10000出頭，比如仙林一盤欲砍掉精裝修，單價(jià)下降但是到底實(shí)際是漲還是降，得看看精裝減了多少，這賬本只有開發(fā)商算得清。

“寧七條”第五條明確規(guī)定，對(duì)精裝修價(jià)格實(shí)行價(jià)格評(píng)估制度，在新建精裝修商品住房申報(bào)價(jià)格的同時(shí)，申報(bào)裝修價(jià)格及裝修標(biāo)準(zhǔn)，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行第三方裝修價(jià)格評(píng)估，在銷售時(shí)與房?jī)r(jià)一并在銷售現(xiàn)場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外公示。那么當(dāng)開發(fā)商要去掉精裝修的時(shí)候，房?jī)r(jià)真的就能“裸賣”了嗎？于是未來開發(fā)商要未來通過“精裝毛坯變變變”來調(diào)整房?jī)r(jià)空間變小。

六、加強(qiáng)對(duì)江寧、浦口、六合、溧水、高淳區(qū)五個(gè)郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度。江寧、浦口、六合、溧水、高淳區(qū)五個(gè)區(qū)的新建商品住宅項(xiàng)目在申請(qǐng)銷售許可審批前，報(bào)市物價(jià)、住建部門備案。鑒于國家統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)將高淳、溧水兩區(qū)新建商品住房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況納入南京市新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)范圍，2014年開始兩區(qū)新建商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)納入全市價(jià)格監(jiān)管系統(tǒng)。

365解讀：“高淳溧水”房?jī)r(jià)上漲悠著點(diǎn)

盡管2013年高淳、溧水兩區(qū)新建商品住房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況納入南京市新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)范圍，但2013年國家統(tǒng)計(jì)局給出的數(shù)據(jù)，南京房?jī)r(jià)累計(jì)上漲15.6% ，實(shí)際漲幅原超調(diào)控目標(biāo)，房?jī)r(jià)較低的高淳溧水“解放軍”也沒有救得了。寧七條“第六條”明確，2014年開始兩區(qū)新建商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)納入市價(jià)格監(jiān)管系統(tǒng)。不僅統(tǒng)計(jì)，還要監(jiān)管，高淳溧水借助軌道交通、城市外擴(kuò)、大牌房企進(jìn)駐等利好效應(yīng)累計(jì)的漲價(jià)預(yù)期，估計(jì)得在這波政策下悠著點(diǎn)兒了。

七、統(tǒng)計(jì)部門加大對(duì)樓盤銷售價(jià)格的監(jiān)測(cè)，做到新開樓盤實(shí)地調(diào)研全覆蓋和重點(diǎn)樓盤常走訪。同時(shí)，進(jìn)一步做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的整理、評(píng)估與說明工作，確保上報(bào)數(shù)據(jù)科學(xué)、合理反映南京新建商品住宅價(jià)格水平及其變化趨勢(shì)與幅度。

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