當(dāng)前，在限購(gòu)令和新國(guó)五條政策影響，新房市場(chǎng)回歸了理性，二手房市場(chǎng)陷入了觀望期，但是學(xué)區(qū)房仍然備受矚目。同時(shí)，現(xiàn)在正值“小升初”關(guān)鍵時(shí)期，家長(zhǎng)對(duì)于學(xué)區(qū)房的關(guān)注度在每年的這個(gè)階段都會(huì)更上一層樓。學(xué)區(qū)房因此會(huì)水漲船高，讓不少家長(zhǎng)感嘆，之前讀書都是為了“書中自有黃金屋，書中自有顏如玉”�，F(xiàn)在讀書之前要先買或租“黃金屋”了。
那么，何為學(xué)區(qū)房？為何學(xué)區(qū)房成為“黃金屋”，價(jià)格要高于周邊普通房源？家長(zhǎng)在選擇學(xué)區(qū)房的時(shí)候應(yīng)該注意哪些問題？筆者逐一分析學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值，以供大家參考。
學(xué)區(qū)房通俗點(diǎn)講就是周邊有豐富的教育資源，有中小學(xué)、幼兒園，甚至有的地方比如說上海市楊浦區(qū)有很多大學(xué)，學(xué)校資源的集中導(dǎo)致“一站式”教育的實(shí)現(xiàn)，這有可能對(duì)于教育資源集中的板塊內(nèi)的一些樓盤銷售比較有利，所以這些板塊樓盤會(huì)打出學(xué)區(qū)房的概念，這是比較通俗的理解方法。
實(shí)際上在一些學(xué)�；蛘咭恍┱恼邔用妫赡苡羞@樣的提法，一個(gè)學(xué)校可能在這個(gè)區(qū)域只能幾個(gè)樓盤或者周邊幾個(gè)小區(qū)，只能這些小區(qū)的學(xué)生能在這里上學(xué)。從這個(gè)意義上來(lái)講，這幾個(gè)小區(qū)也可以稱之為學(xué)區(qū)房，這是簡(jiǎn)單對(duì)學(xué)區(qū)房的解釋。
學(xué)區(qū)房有什么特征呢？同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，有兩個(gè)方面的特征：
第一，周邊有豐富的教育資源。
第二，學(xué)區(qū)房一般情況下，從專業(yè)市場(chǎng)的角度，一般比非學(xué)區(qū)房高10%。
那么，為何學(xué)區(qū)房成為“黃金屋”？為什么學(xué)區(qū)房的價(jià)格比周邊普通的非學(xué)區(qū)房高10%這樣的區(qū)間呢？
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，有幾個(gè)方面的原因，從專業(yè)的角度來(lái)跟解釋一下：
第一，基差地租理論。大家都學(xué)過政治經(jīng)濟(jì)學(xué)，一個(gè)地塊投資的要素越多，那么，這個(gè)地塊的價(jià)值相對(duì)就會(huì)越高。從這個(gè)角度來(lái)理解，學(xué)區(qū)房其實(shí)是給當(dāng)?shù)匾粋�(gè)地塊開發(fā)投入了更多的資金。從土地的價(jià)值角度來(lái)理解，這個(gè)價(jià)值可能進(jìn)一步優(yōu)化或者升級(jí)了，所以從基差地租理論來(lái)講，它應(yīng)該來(lái)說是可以比其他非學(xué)區(qū)房這一塊價(jià)值更高一點(diǎn)。
第二，從人們對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)的認(rèn)知角度來(lái)講，一般情況下人們對(duì)于某一個(gè)區(qū)域板塊，包括比如說某一個(gè)學(xué)區(qū)板塊，都有一個(gè)習(xí)慣性認(rèn)知，如果大家習(xí)慣性認(rèn)知這個(gè)板塊了，那么有學(xué)區(qū)房這樣的一個(gè)板塊，有可能價(jià)格會(huì)稍微高一點(diǎn)。認(rèn)知度不高的板塊有可能稍微低一點(diǎn)。
第三，跟我們購(gòu)房者和家長(zhǎng)的學(xué)區(qū)房這種情結(jié)比較有關(guān)系。一般情況下每個(gè)家長(zhǎng)都希望自己的孩子能夠有一個(gè)很好的成長(zhǎng)環(huán)境，有一個(gè)很好的教育背景。
包括安排學(xué)校教育資源、交通成本這塊考慮等等各方面，都希望離學(xué)校近一點(diǎn)，有這個(gè)學(xué)區(qū)房的情結(jié)，一定程度上也使學(xué)區(qū)房的價(jià)格有一定的上漲。這是關(guān)于學(xué)區(qū)房為什么比周邊的非學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格稍微高一點(diǎn)的原因。
我們平時(shí)在選擇學(xué)區(qū)房的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)哪些問題呢？同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：
第一點(diǎn)，現(xiàn)在學(xué)區(qū)房產(chǎn)權(quán)的問題，現(xiàn)在學(xué)區(qū)房主要是有兩類。
一類就是開發(fā)商自建的一些學(xué)校，包括有一些開發(fā)大型社區(qū)的房企為了樓盤更好地銷售，自己小區(qū)內(nèi)就配建一部分學(xué)校的配套，這是一種方式。另外一種，社區(qū)旁邊有學(xué)校的一些資源，周邊幾個(gè)社區(qū)共享這些教育資源。
從這兩種學(xué)區(qū)房的樓盤來(lái)看，總體來(lái)說不同的學(xué)校包括和政府談也好，和開發(fā)商談也好，可能有不同的合作方式。比如說公眾民辦也好，也包括有一些私立幼兒園，有很多產(chǎn)權(quán)方式，產(chǎn)權(quán)不清晰的話有可能會(huì)影響未來(lái)孩子就讀的問題。
有時(shí)候?qū)W校因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)的問題經(jīng)營(yíng)不了了，大家在選擇學(xué)區(qū)房的時(shí)候一定要認(rèn)清這一點(diǎn)。
第二點(diǎn)，學(xué)區(qū)房教育質(zhì)量的問題。很多學(xué)區(qū)房采取一種引進(jìn)或者合作的方式，比如說我們引進(jìn)上海一中、二中的學(xué)校資源，你過來(lái)的師資力量可能不直接是本部學(xué)校的，有可能通過一些外聘的，或者有一部分是學(xué)校本部資源，再加上另外的一些招聘的教師資源，共同來(lái)把這個(gè)學(xué)校學(xué)區(qū)房這一塊來(lái)做好。但是實(shí)際上有可能由于前面這種合作方式的原因，會(huì)存在一些教育質(zhì)量方面的問題。
第三方面，可能存在生源的問題。現(xiàn)在來(lái)看一些新建的項(xiàng)目或許自住、婚房的需求比較多。可能當(dāng)前3—5年內(nèi)學(xué)校生源不存在太大問題。但是校區(qū)一旦建立比較成熟了，現(xiàn)在新的一撥學(xué)生，學(xué)校就讀完畢了，這個(gè)學(xué)校未來(lái)怎么來(lái)辦？
有沒有持續(xù)的生源支撐學(xué)校的發(fā)展？這個(gè)可能是政府和開發(fā)商考慮的問題，如果閑置了學(xué)校后面怎么來(lái)處理？怎么來(lái)服務(wù)我們小區(qū)？這些方面大家應(yīng)該綜合考慮一下。
最后關(guān)于學(xué)區(qū)房這一塊給筆者再給購(gòu)房者、政府、開發(fā)企業(yè)包括學(xué)校提幾點(diǎn)建議。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為:
第一，希望政府在規(guī)劃這一方面多考慮教育資源在各個(gè)區(qū)域合理配置，應(yīng)該配置什么學(xué)校？學(xué)校配置多大面積？到底什么樣的狀況？
按照相關(guān)部門的規(guī)劃，每千人學(xué)校的配置面積大概是在600—1200平方米。如果按照這樣一個(gè)規(guī)模，一般情況下周邊一所小學(xué)可以服務(wù)大概8000—15000人口的社區(qū)，按照這樣的配置標(biāo)準(zhǔn)來(lái)合理衡量周邊的居住社區(qū)到底有沒有這樣的市場(chǎng)能量。
第二點(diǎn)，對(duì)于我們學(xué)校這一塊師資力量、教育質(zhì)量這一塊一定要嚴(yán)格把關(guān)，不能因?yàn)檫@種合作方式或者其他原因影響到我們購(gòu)房者的權(quán)益。
第三，也是對(duì)我們購(gòu)房者的一個(gè)建議，購(gòu)房者在選擇學(xué)校的時(shí)候，要多觀察、對(duì)比、比較，然后多渠道來(lái)問，來(lái)聯(lián)系打聽，同時(shí)也要樹立這種維權(quán)意識(shí)，如果開發(fā)商或者學(xué)校承諾某一方面可以做到的話，這一方面站在購(gòu)房者的角度來(lái)講，留足自己的證據(jù)，未來(lái)一旦出現(xiàn)這方面的問題也有方法和途徑來(lái)解決。這是對(duì)購(gòu)房者這一塊。
第四，對(duì)于開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該爭(zhēng)取更多的優(yōu)惠條件，尤其是要向政府申請(qǐng)更多的資源，為了引進(jìn)更多的學(xué)校，來(lái)為我們購(gòu)房者服務(wù)，希望整個(gè)學(xué)區(qū)房這一塊能夠達(dá)到更好。
關(guān)于本站 - 廣告服務(wù) - 免責(zé)申明 - 聯(lián)系我們
鄂ICP備13014750號(hào)-11 © 蔡甸網(wǎng) 版權(quán)所有，未經(jīng)書面授權(quán)禁止使用
