買房多重考慮以房換房可行

作者：蔡甸網(wǎng)小編字體：大中小發(fā)布時(shí)間：2014-02-27 17:48:51 來源：蔡甸網(wǎng)

■ 個(gè)案資料

李先生，36歲，外資公司工作，年稅后收入約30萬元，愛人35歲，大學(xué)老師，年稅后收入約10萬元，小孩去年出生。

家庭現(xiàn)有資產(chǎn)，一套北京豐臺(tái)南三環(huán)建于1985年的板樓房，兩居63平米，2009年購(gòu)買，自住，愛人2006年買的房子位于望京，大一居74平米，每月出租回報(bào)約4000元，無房貸。一輛車，無貸款。目前家庭有30萬元定期存款，五萬元活期存款，五萬股票已套牢。

每月固定生活支出約6000元。李先生父母為其購(gòu)買了大病和壽險(xiǎn)，30萬元。愛人未購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn)。

■ 財(cái)務(wù)狀況分析

李先生和愛人目前從事的工作在同齡人中屬于相對(duì)穩(wěn)定的。家庭年收入稅后約40萬元。從李先生和愛人的年齡來看，正處于事業(yè)的積累期。

目前李先生一家已有兩套住房，一套在南三環(huán)兩居63平米，一套在望京大一居74平米，房子的地理位置相對(duì)不錯(cuò)，均無貸款。而且望京的房子每月有4000元的房租，一年下來就是4.8萬元收入，加上家庭稅后工資一共約44.8萬元入賬，屬于中高收入家庭。支出每年約有7.2萬元，與收入相比僅占1/6，屬于節(jié)儉家庭。目前家庭有30萬元定期存款，五萬元活期存款，五萬股票已套牢，投資品種相對(duì)單一，沒有有效利用資金賺取較高回報(bào)。去年寶寶出生，相信一定帶來很多歡樂，但同樣會(huì)帶來很多需要考慮的問題，例如幼兒時(shí)期的幼兒園在哪兒上，童年時(shí)期的小學(xué)在哪兒選，少年時(shí)期的初中高中，成年的大學(xué)在國(guó)內(nèi)還是國(guó)外等等等等。下面我們根據(jù)李先生一家目前的財(cái)務(wù)狀況與李先生提出的理財(cái)目標(biāo)一一分析。

理財(cái)目標(biāo)

希望兩年內(nèi)能在房山良鄉(xiāng)附近購(gòu)買一處新房。良鄉(xiāng)附近有一些小產(chǎn)權(quán)房，不知是否可以購(gòu)買？用于自住。

小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)大應(yīng)慎購(gòu)

李先生希望兩年內(nèi)在良鄉(xiāng)買一處新房用于自住，考慮小產(chǎn)權(quán)房。李先生提出這個(gè)想法有兩點(diǎn)需要注意：第一，李先生一家已有兩套住房，根據(jù)新國(guó)五條規(guī)定，一個(gè)家庭只能購(gòu)買兩套房產(chǎn)，單看這一點(diǎn)這個(gè)理財(cái)目標(biāo)是不能實(shí)現(xiàn)的。第二，什么是小產(chǎn)權(quán)房，目前并沒有清晰的定義，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，部分小產(chǎn)權(quán)房所謂的“產(chǎn)權(quán)證”，也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)頒發(fā)，不具有法律效力。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)要大很多，不能因?yàn)榉课菔蹆r(jià)便宜而不多重考慮。買房子是一個(gè)家庭的大事，需要慎重。

如果李先生考慮在良鄉(xiāng)必須買房，那可以賣一套再買，以房換房�？紤]到有一處豐臺(tái)南三環(huán)的住房建于1985年，到現(xiàn)在已有28年的房齡，可以考慮換置一套新房。南三環(huán)周邊房屋售價(jià)如果以2.5萬元每平米估算，63平米的住房大概可以賣到150萬元。目前房山良鄉(xiāng)的新房均價(jià)在1.8萬-1.9萬元每平米，如果自住以兩居100平米為例，買下來算上手續(xù)費(fèi)大概需要200萬元。這樣一來，不會(huì)用到太多存款便可以房換房。

但同時(shí)還需要考慮一些問題，良鄉(xiāng)相對(duì)北京市區(qū)有一定的車程，不太清楚李先生的考慮，不知是李先生的單位在良鄉(xiāng)，還是愛人的單位在附近，如果都不是，還是不建議購(gòu)買離市區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)的房子。需要考慮兩位上下班的時(shí)間，考慮小孩以后的教育，可以提早做準(zhǔn)備找個(gè)學(xué)區(qū)房。

在目前家庭收支存款相對(duì)寬裕的時(shí)候投資學(xué)區(qū)房，一是為小孩長(zhǎng)大上學(xué)用，二是自住可以有效地利用時(shí)間。一舉多得，建議考慮。

理財(cái)目標(biāo)

感覺應(yīng)該為小孩或愛人買保險(xiǎn)，是否可以提供建議。

優(yōu)先給愛人配置大病險(xiǎn)

李先生父母為其購(gòu)買了大病和人壽保險(xiǎn)，保額30萬元，說明李先生的父母是很有保障意識(shí)的。大病險(xiǎn)越早考慮保障越早，繳存的金額少保障的保額高。李先生考慮給愛人或小孩買保險(xiǎn)這個(gè)想法說明李先生是個(gè)有責(zé)任心的人。

從李先生一家的收入比例來看，李先生應(yīng)該是家庭的支柱，投保30萬的大病險(xiǎn)和人壽險(xiǎn)相對(duì)合理，考慮到小孩目前僅一歲左右，父母的身體狀況關(guān)系到小孩的健康成長(zhǎng)，建議優(yōu)先考慮給愛人配置大病險(xiǎn)，保額建議10萬-15萬元。例如某銀行目前在售的一款大病保障的保險(xiǎn)，每月或每年繳存一定金額，可最多保障至70歲，到期后返還的是保額+每年的紅利。

如果未來李先生工作越來越好升職加薪，資金富裕，可以給小孩做個(gè)以教育金為主題的教育金保險(xiǎn)�？偟膩碚f，保險(xiǎn)的投入不能超過總資產(chǎn)的15%，量力而行。

理財(cái)目標(biāo)

有小型理財(cái)公司在做保底而且保10%以上收益的理財(cái)產(chǎn)品，是否靠譜？

理財(cái)產(chǎn)品別光看高收益

李先生關(guān)心的問題，也是目前大多數(shù)人所關(guān)心并且想知道的。先看銀行的定期存款，最長(zhǎng)時(shí)間5年的收益最高的時(shí)候也就到過5.7%左右，再看銀行的理財(cái)產(chǎn)品，最多時(shí)的收益也就在5%左右，但有些小型理財(cái)公司的產(chǎn)品又保底且保10%以上的收益，這的確讓投資者怦然心動(dòng)。但高收益伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，這應(yīng)該是大家都知道的。本金到期是否能安全回來，高收益是否能穩(wěn)妥拿到手？

銀監(jiān)會(huì)規(guī)定，只有銀行存款是保本保收益的，銀行的理財(cái)產(chǎn)品有保本的但收益方面都是寫出預(yù)期收益或浮動(dòng)收益。單從小型公司這么保證本金保證收益的承諾來看，是不符合規(guī)定的。并且我們還需要了解小型理財(cái)公司的規(guī)模、資金的投向、歷史業(yè)績(jī)、發(fā)行產(chǎn)品的數(shù)量、是否為借貸用途等等，這么多的風(fēng)險(xiǎn)問題沒得到解決之前一定要謹(jǐn)慎。希望李先生和關(guān)心這類問題的投資者在看到高收益的同時(shí)，還要充分認(rèn)識(shí)到潛在的風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)真識(shí)別，謹(jǐn)慎投資。

其實(shí)銀行的理財(cái)產(chǎn)品投資組合現(xiàn)在也趨于合理化了，根據(jù)投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好，有非�？茖W(xué)的資產(chǎn)配置模型，把資產(chǎn)合理分配在不同產(chǎn)品中，以達(dá)到最優(yōu)化的收益。像李先生這樣僅有定期活期及少量股票的簡(jiǎn)單投資方式不利于財(cái)富的升值，定期存款收益過低，股票投資又有較高的風(fēng)險(xiǎn)性。

像李先生和愛人的工作類型，不建議買賣股票，費(fèi)時(shí)費(fèi)心，建議多配置一些債券型基金，資金靈活又放心，收益方面又能有效提高。

張旭 AFP持證人招商[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]銀行北京雙榆樹支行

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